Купуєте квартиру? 20 перевірок, які варто зробити до оплати

Купівля квартири — одна з найдорожчих угод у житті, тому красивого ремонту, гарного району та слів продавця «з документами все гаразд» недостатньо. Перед передачею завдатку варто перевірити саму квартиру, її власника, історію переходу права власності, можливі арешти та іпотеки, судові справи, співвласників, права дітей, перепланування і борги.

Особливо уважним потрібно бути на вторинному ринку. Частина прав на нерухомість, оформлених до 2013 року, досі може зберігатися у старих паперових архівах БТІ, а не лише в сучасному Державному реєстрі речових прав. Офіційний сервіс «Дія» прямо передбачає окрему процедуру внесення таких старих прав до ДРРП із перевіркою документів через БТІ.

1. Перевірте, хто насправді продає квартиру

Перше питання — чи є продавець справжнім власником квартири.

Попросіть показати оригінал паспорта або інший документ, що посвідчує особу, РНОКПП та документ, на підставі якого виникло право власності.

Таким документом може бути:

• договір купівлі-продажу;
• договір дарування чи міни;
• свідоцтво про право на спадщину;
• документи про приватизацію;
• судове рішення.

Ім’я у документах продавця повинно збігатися з інформацією про власника нерухомості.

Не обмежуйтеся фотографіями документів у Telegram чи копіями, які надіслав рієлтор. Оригінали потрібно побачити до передачі значної суми грошей.

Якщо квартиру продає представник за довіреністю, ризик угоди автоматично не означає шахрайство, але перевірка повинна бути ретельнішою. Варто з’ясувати, чому власник не бере участі особисто, чи чинна довіреність і чи передбачає вона право продавати конкретну нерухомість та отримувати гроші.

2. Замовте довідку з Державного реєстру речових прав

Це одна з головних перевірок.

Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно дає змогу отримати відомості одразу з кількох реєстрів. Серед них — ДРРП, старий Реєстр прав власності, Державний реєстр іпотек та Єдиний реєстр заборон відчуження нерухомого майна.

Перевіряйте:

• хто власник;
• скільки власників;
• розмір часток;
• дату реєстрації права;
• підставу виникнення права;
• наявність іпотеки;
• арешти;
• заборони відчуження;
• інші зареєстровані обтяження.

Інформацію можна отримувати за самим об’єктом або за даними особи. «Дія» також прямо зазначає, що можна замовити інформацію про нерухомість іншої людини.

Онлайн-послуга може бути тимчасово недоступною під час технічних робіт. Альтернативою є отримання інформації через ЦНАП, а професійну перевірку безпосередньо перед договором проводить нотаріус.

3. Якщо квартиру оформили до 2013 року — перевіряйте БТІ

Одна з поширених помилок покупця — отримати «порожній» результат у сучасному реєстрі та вирішити, що квартира проблемна або взагалі нікому не належить.

До створення нинішнього Державного реєстру речових прав інформацію про нерухомість могли вести на паперових носіях у БТІ.

«Дія» окремо пояснює: якщо право власності було оформлене до 2013 року, для уточнення інформації нотаріус або державний реєстратор може направляти запит до відповідного БТІ.

Тому стара квартира з документами 1990-х або 2000-х років потребує особливо уважної перевірки архівної історії.

Саме тут бажано залучити нотаріуса до передачі завдатку, а не в день продажу.

4. Вивчіть, як продавець отримав квартиру

Сам факт запису про право власності ще не означає, що можна перестати перевіряти документи.

Важливо зрозуміти походження квартири.

Наприклад, продавець міг:

• отримати її у спадщину;
• купити;
• приватизувати;
• отримати в подарунок;
• стати власником на підставі судового рішення.

Особливої уваги заслуговують квартири, які:

• нещодавно кілька разів перепродавалися;
• незадовго до продажу перейшли у спадщину;
• отримані за рішенням суду;
• продаються одразу після дарування;
• раніше мали кількох співвласників;
• дуже швидко переходили від одного власника до іншого.

Жодна з цих обставин сама по собі не означає проблеми. Але чим складніша історія переходу права власності, тим детальніше потрібно перевіряти попередні документи.

Наприклад, якщо квартира переходила між трьома власниками протягом одного року, логічно з’ясувати причину такої активності.

5. Перевірте всіх співвласників

Якщо квартира належить кільком людям, продавець не може просто видати себе за одноосібного власника всього об’єкта.

У витягу необхідно перевірити:

• кому належать частки;
• який їхній розмір;
• що саме продається — вся квартира чи лише частка.

Купівля частки — це окрема категорія угод із додатковими юридичними нюансами. Якщо оголошення говорить «продається квартира», а з документів з’ясовується, що продавцеві належить, наприклад, лише 1/2 — це принципово інша угода.

6. З’ясуйте сімейний стан продавця

Квартира може бути записана лише на чоловіка або дружину, але фактично належати подружжю на праві спільної сумісної власності.

Саме тому потрібно встановити:

• коли квартира була придбана;
• чи перебував власник тоді у шлюбі;
• на якій підставі отримано нерухомість;
• чи потрібна згода другого з подружжя.

Сімейний кодекс України передбачає письмову згоду другого з подружжя для договорів щодо цінного майна, а для угод, які потребують нотаріального посвідчення, відповідна згода оформлюється з дотриманням нотаріальної форми.

Наприклад, якщо чоловік придбав квартиру під час шлюбу, але в реєстрі зазначений лише він, це ще не означає, що інтересів дружини не існує.

Нотаріус повинен проаналізувати конкретну ситуацію перед укладанням договору.

7. Особливо уважно перевіряйте права дітей

Якщо власником квартири або її частини є дитина, продати таку нерухомість за звичайною схемою не можна.

Законодавство передбачає контроль органів опіки та піклування за операціями з нерухомим майном дитини. Дозвіл на відповідний правочин надається за умови збереження її житлових прав.

Варто також з’ясувати, чи мають діти інші юридично значущі права на користування житлом.

Тому фраза продавця «дитина просто прописана, проблем немає» не повинна бути єдиною підставою для рішення. Ситуацію має перевірити нотаріус з урахуванням конкретних документів.

8. Дізнайтеся, хто зареєстрований у квартирі

До угоди попросіть продавця надати актуальну інформацію про осіб, місце проживання яких зареєстроване за цією адресою.

Особливу увагу варто звернути на дітей та інших осіб, щодо яких можуть існувати окремі права користування житлом.

У самому договорі бажано чітко прописати:

• коли продавець і члени його сім’ї мають звільнити квартиру;
• коли вони повинні знятися із зареєстрованого місця проживання;
• коли передаються ключі;
• що відбувається у разі порушення цих строків.

Не залишайте це на рівні усної домовленості «випишемося через пару днів».

9. Перевірте іпотеку, арешти та заборони

Якщо квартира була заставою за кредитом, потрапила під арешт у виконавчому провадженні або щодо неї встановлена заборона відчуження, це має відображатися у відповідних реєстрах.

Саме тому інформаційна довідка ДРРП є настільки важливою: вона охоплює не тільки власність, а й дані Державного реєстру іпотек та реєстру заборон відчуження.

Перевірку потрібно повторити безпосередньо перед підписанням договору.

Довідка, отримана місяць тому, не гарантує, що вчора на квартиру не наклали арешт.

10. Пошукайте продавця у судових справах

Одна з найкорисніших додаткових перевірок — суди.

На офіційному порталі «Судова влада України» сервіс «Стан розгляду справ» дозволяє здійснювати пошук, зокрема, за стороною справи.

Є також Єдиний державний реєстр судових рішень, який призначений для пошуку та перегляду судових рішень.

Звертайте увагу на справи щодо:

• поділу майна подружжя;
• спадщини;
• визнання права власності;
• визнання договорів недійсними;
• іпотеки;
• стягнення великих боргів;
• спорів між співвласниками;
• скасування державної реєстрації права.

Сам факт судової справи не означає, що продавати квартиру не можна. Але якщо продавець одночасно судиться за право власності саме на цю квартиру — підписувати договір без глибокої юридичної перевірки вкрай ризиковано.

11. Перевірте продавця на серйозні борги

Борги продавця не означають автоматично, що його квартира проблемна.

Проте великі борги та відкриті виконавчі провадження — додатковий ризик. Наприклад, між вашою першою перевіркою і датою договору на майно теоретично може бути накладене обтяження.

Тому актуальність перевірок у день угоди має принципове значення.

Не варто покладатися на PDF-витяг, який продавець надіслав кілька тижнів тому.

12. Зіставте квартиру з технічною документацією

Юридично чиста квартира може мати проблеми іншого типу — самовільне перепланування.

Візьміть технічний паспорт або іншу доступну технічну документацію та порівняйте її з фактичною квартирою.

Зверніть увагу, чи не:

• об’єднували кімнату з балконом;
• переносили кухню або санвузол;
• демонтували стіни;
• змінювали конфігурацію приміщень;
• приєднували коридор або частину спільного майна;
• створювали нові дверні прорізи.

Особливо небезпечне втручання у несучі конструкції.

Якщо фактичний стан суттєво відрізняється від документів, доцільно запросити фахівця та з’ясувати, чи були зміни законними.

13. Не оцінюйте квартиру лише за ремонтом

Під час другого перегляду забудьте на кілька хвилин про меблі та дизайн.

Перевірте:

• стіни біля вікон;
• кути кімнат;
• стелю;
• санвузол;
• вентиляцію;
• стояки;
• електрощит;
• напір води;
• стан вікон.

Підозру повинні викликати:

• свіжо пофарбовані окремі ділянки стелі;
• запах сирості;
• грибок;
• великі тріщини;
• сліди регулярного затоплення.

Поговоріть із сусідами. За десять хвилин вони іноді розповідають більше, ніж продавець за три перегляди: проблеми з дахом, каналізацією, опаленням, шумом або аварійним станом будинку.

Для дорогої квартири має сенс замовити технічний огляд незалежним спеціалістом.

14. Перевірте сам будинок

Ви купуєте не тільки квадратні метри всередині квартири.

Дізнайтеся:

• хто управляє будинком;
• чи створене ОСББ;
• стан даху та підвалу;
• коли ремонтували ліфти;
• чи є проблеми з електромережею;
• який стан опалення;
• чи проводили капітальні ремонти;
• чи плануються великі внески мешканців.

У реаліях України також варто перевірити:

• резервне живлення насосів;
• резервне живлення ліфтів;
• резервне живлення систем опалення;
• доступність укриття;
• як будинок проходив попередні періоди відключень електроенергії.

Для квартир на верхніх поверхах окремо перевіряйте дах. Для першого поверху — підвал, каналізацію та вологість.

15. Попросіть підтвердити відсутність комунальних боргів

До підписання договору попросіть актуальні показники лічильників і, за можливості, документи або інформацію щодо стану розрахунків за:

• електроенергію;
• газ;
• воду;
• опалення;
• утримання будинку;
• внески ОСББ.

Окремо запитайте голову ОСББ або керуючу компанію про заборгованість та майбутні великі платежі.

Наприклад, квартира може не мати значних щомісячних боргів, але будинок уже ухвалив рішення зібрати по 40–50 тисяч гривень із квартири на ремонт даху або заміну обладнання.

Це краще знати до торгу, а не після отримання ключів.

16. Обережно із завдатком

Одна з найнебезпечніших помилок — спочатку дати продавцеві $5–10 тисяч, а вже потім почати перевіряти квартиру.

Правильніша послідовність:

1. Первинна перевірка документів.
2. Реєстри.
3. Юридичні ризики.
4. Технічний огляд.
5. Погодження умов.
6. Лише потім гроші.

Якщо продавець наполягає:

«давайте сьогодні $5000, бо завтра вже інший покупець»,

це не доказ шахрайства, але хороший привід не поспішати.

Документ про попередню оплату повинен чітко визначати:

• суму;
• її правову природу;
• ціну квартири;
• строки основного договору;
• обставини, за яких гроші повертаються або не повертаються.

Особливо важливо зафіксувати, що станеться, якщо нотаріальна перевірка виявить арешт, спір щодо права власності або відсутність необхідної згоди.

17. Не погоджуйтеся на штучне заниження ціни без розуміння ризику

Іноді продавець пропонує вказати в договорі одну суму, а фактично отримати значно більшу.

Для покупця проблема очевидна: якщо угоду згодом доведеться оскаржувати або повертати гроші, документально підтверджена сума може мати критичне значення.

Тому принцип простий: усі істотні фінансові домовленості повинні бути документально зафіксовані.

Економія продавця на оформленні не повинна створювати багаторічний ризик покупцеві.

18. Оберіть нотаріуса заздалегідь

Не потрібно чекати дня угоди.

Надішліть нотаріусу документи завчасно та попросіть скласти список того, що потрібно додатково.

Договір купівлі-продажу квартири в Україні потребує нотаріального посвідчення. Цивільний кодекс встановлює спеціальну форму договорів купівлі-продажу житлового будинку, квартири та іншого нерухомого майна.

Нотаріус перевіряє юридичну можливість укладення угоди та проводить реєстраційні дії, але це не означає, що він замість покупця оцінюватиме якість ремонту, майбутні витрати ОСББ або зручність району.

Тому юридична і технічна перевірки повинні доповнювати одна одну.

19. Перед підписанням ще раз прочитайте сам договір

Навіть якщо договір підготував нотаріус, прочитайте його повністю.

Перевірте:

• адресу;
• площу;
• реєстраційний номер;
• дані сторін;
• реальну ціну;
• порядок розрахунків;
• строк передачі квартири.

Окремо бажано зафіксувати:

• дату передачі ключів;
• стан квартири;
• майно, яке залишається;
• показники лічильників;
• строк звільнення житла;
• обов’язок продавця зняти зареєстрованих осіб;
• порядок остаточного розрахунку.

Якщо у квартирі залишаються:

• кухня;
• кондиціонери;
• бойлер;
• вбудована техніка;
• меблі,

краще прямо це записати.

Інакше після договору може виявитися, що «кухня в ціну не входила».

20. Зафіксуйте передачу квартири

Після угоди бажано скласти акт приймання-передачі.

Зафіксуйте:

• дату;
• кількість комплектів ключів;
• показники лічильників;
• стан квартири.

Для дорогої нерухомості не зайвими будуть фотографії стану житла у день передачі.

Після державної реєстрації покупець повинен перевірити, що право власності коректно відображене в ДРРП. Державна реєстрація прав є офіційним засвідченням набуття відповідного речового права.

Червоні прапорці під час купівлі квартири

Є ситуації, коли краще не поспішати навіть із дуже вигідною пропозицією.

Насторожити повинні:

• ціна суттєво нижча за ринкову без зрозумілої причини;
• відмова показувати оригінали документів;
• вимога великого завдатку до перевірки;
• продаж лише за довіреністю без можливості зв’язатися з власником;
• декілька швидких перепродажів;
• судовий спір щодо квартири;
• невідповідність фактичного планування документам;
• незрозумілі співвласники;
• проблеми зі згодою подружжя;
• участь дітей у праві власності без належних документів;
• відмова продавця повідомляти, хто зареєстрований у квартирі.

Один такий фактор не обов’язково означає шахрайство. Але два-три одночасно — привід провести поглиблену перевірку з незалежним юристом.

Повний чекліст перед купівлею квартири

Перед передачею основної суми поставте позначку біля кожного пункту:

• Особу продавця перевірено за оригіналами документів.
• Підтверджено, що продавець є власником.
• Отримано актуальну інформацію з ДРРП.
• Перевірено арешти, іпотеки та заборони.
• Вивчено правовстановлюючий документ.
• Перевірено історію переходів права власності.
• Для старих документів перевірено інформацію БТІ.
• Встановлено всіх співвласників.
• Перевірено сімейний стан продавця та необхідність згоди подружжя.
• Перевірено права дітей.
• Відомо, хто зареєстрований у квартирі.
• Перевірено судові справи продавця.
• Оцінено ризики виконавчих проваджень.
• Фактичне планування порівняно з документами.
• Проведено технічний огляд квартири.
• Перевірено стан будинку.
• Уточнено борги за комунальні послуги та ОСББ.
• Умови завдатку оформлені письмово.
• Проєкт договору прочитаний до дня угоди.
• Нотаріус повторно перевірив реєстри безпосередньо перед продажем.
• Ціна та порядок розрахунків правильно зазначені в документах.
• Узгоджені строки передачі ключів і звільнення квартири.
• Після угоди перевірена реєстрація права нового власника.

FAQ

Як самостійно перевірити власника квартири?

Основний інструмент — інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Довідка містить дані щодо зареєстрованих прав та пов’язаних реєстрів. «Дія» передбачає пошук як за об’єктом, так і за даними особи.

Що робити, якщо квартири немає в ДРРП?

Якщо право оформлене до 2013 року, інформація може міститися в паперових архівах БТІ. Для таких випадків передбачена процедура підтвердження та внесення старого права до сучасного реєстру.

Чи достатньо перевірки нотаріуса?

Для юридичного оформлення угоди нотаріус є ключовою фігурою, але покупцеві варто провести попередню перевірку самостійно або за допомогою юриста. Нотаріус не перевірятиме за вас якість ремонту, сусідів, технічний стан будинку чи майбутні витрати ОСББ.

Чи варто давати завдаток до перевірки квартири?

Краще спочатку перевірити основні документи, власника та обтяження. Якщо попередня оплата необхідна, її умови та підстави повернення грошей повинні бути чітко зафіксовані.

Який документ найважливіший?

Одного «головного» документа немає. Найважливіше, щоб правовстановлюючий документ, інформація ДРРП, документи продавця та фактичні характеристики квартири не суперечили одне одному.

Як безпечно пройти угоду від перегляду до отримання ключів

Найкращий захист покупця — не якийсь один секретний реєстр, а правильна послідовність дій.

Спочатку перегляньте квартиру та попросіть документи. Потім перевірте власника, ДРРП і історію права. Після цього — суди, сімейні та дитячі права, зареєстрованих осіб, технічний стан і борги. Лише коли суттєві ризики зняті, переходьте до завдатку та підготовки договору.

А безпосередньо перед розрахунком попросіть нотаріуса провести свіжу перевірку реєстрів.

На квартирі вартістю десятки тисяч доларів економія кількох тисяч гривень на незалежній юридичній або технічній перевірці часто не має сенсу. Один невиявлений судовий спір, незаконне перепланування чи проблема з правами співвласника може коштувати незрівнянно дорожче.

Матеріал має інформаційний характер. Для квартири зі складною історією власності, спадщиною, довіреністю, неповнолітніми власниками або судовими спорами доцільна індивідуальна юридична перевірка.